愛德數智張松濤：数字化轉型是地產行業新增長點 | 2022中國房地產数字峰會
黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，為房地產市場的長期發展指明了重要方向。
為了貫徹二十大精神，推動房地產企業交流合作，幫助房地產企業跨越分水嶺，2022年12月15日，由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會数字科技地產分會主辦、鈦媒體承辦的2022中國房地產数字峰會以線上方式正式舉行，峰會從“前沿經驗分享”和“真實產業對接”兩個核心維度，通過話題分享、焦點討論、產業對接等方式，全面復盤房地產發展現狀，探討房地產企業数字化轉型的解決方案。
會上，愛德數智副總裁張松濤女士發表了題為《存量時代的資產價值管理》的發言。張松濤表示，房地產行業將迎來”三新“：新模式，高周轉高槓桿大規模發展的時代一去不復返，新環境之下必須探索出一個新發展模式；新使命，在存量時代做好資產管理助力民生髮展，以此作為房地產企業新的實力；新增長，数字化轉型是國策，房地產行業的数字化轉型會成為行業的新發展方向和新增長點。
“盤不清資產，找不到資產，不清楚資產價值，不知道資產將來能夠如何，這是大家的共同難點。”張松濤表示。
以下為張松濤致辭實錄，略經鈦媒體App編輯：
在我看來，房地產行業將迎來”三新“：新模式，高周轉高槓桿大規模發展的時代一去不復返，新環境之下必須探索出一個新發展模式；新使命，在存量時代做好資產管理助力民生髮展，以此作為房地產企業新的實力；新增長，数字化轉型是國策，房地產行業的数字化轉型會成為行業的新發展方向和新增長點。
地產行業存量資產的包含這樣幾種業態：商業、酒店、公寓、寫字樓，以及健康、旅遊等。我把存量資產做了分類，一類叫做被動性，一類叫做主動性。這兩個來源不同，管理訴求會非常不同，被動型比如不好賣的長期存貨、零零星星的尾盤尾貨，以及一些由於產品缺陷、政策調整等等不能賣的產品，還有一些暫時不想賣，當條件成熟從持有再轉回來再賣掉的產品；主動型的更加常見，主要指地產商自主開發建好再自主經營將來再跟資本市場對接的資產，也包括了通過收併購買入的一些資產等等。
盤不清資產，找不到資產，不清楚資產價值，不知道資產將來能夠如何，這是大家的共同難點。
基於這個難點，我們做了一個数字化資管平台，幫企業管好資產。這一平台包含了很多用戶：投資方、產權方、經營方、使用方、運營方以及客戶。管資產主要管兩塊，第一，管資產要做到資產動態的数字化可視，需要做到全業態全維度動態即時，實現可視化。第二，通過数字化把資產全周期數據打通，這其中有兩條途徑，一是開發和持有的打通，二是經營和運營的打通。
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下面談一下主題資產價值如何提升。資產全生命周期包含了“融投建管退”，究竟如何借力数字化資管在經營過程提升資產的價值。
這其中我介紹以下幾點，一是“經分平台”，它要採集數據實時監控業務的運營動態，比如出租情況、招商情況、財務收支情況，然後建模預測經營結果，分析推動實體管理過程。
再提升一下，就是数字化資管裏面動態估值。經營要推動價值，動態估值基於經營的結果數據，體現為經營所有的結果數據和對未來的預測數據，把這些數據採集過來再通過動作模型計算輸出項目全盤的IRR、資本估值指標來解釋資產價值的動態情況。
再提升一步，就是数字化資管中的價值提升的系統，這一系統動態監控資產價值變化。通過建模分析用估值數據倒逼經營決策，確保經營價值的提升，就是資產價值的提升。
從數據採集、建模、運用，然後去做各種使用場景的應用，這是真正数字化的循環過程。經營數據背後有很多的邏輯在推動，這其中的核心是他輸出的東西去可以作為決策的支持。
最後談一下目前大家共同的方向，就是企業輕資產化轉型。
地產企業大量持有重資產，今天很多企業開始做輕資產轉型。這一方面有一個行業標杆，凱德置地，他由開發起家，後來在公募RIETs合法之後通過重運營、依託資本市場實現了輕重結合的成功轉型。近期凱德置地已經把開發業務剝離，資管業務統一上市，形成了輕資產管理模式為主導的業務邏輯，抬升了企業的整體估值。
此外，產業園物流園現在也在進行轉型，在這個方面做的比較好的是普洛斯，其從拿地開始一直到開發建造初期的運營培育期都會有基金介入，當他培育成熟之後，出租率達到一定程度快速出表，其在資本運作這一塊比較成功。但資本市場能夠跟你對接的這麼好，在不斷的擴大滾動，核心競爭力是他的經營管理能力，對資產本身的經營管理能力。
對比之下，傳統房企主要收入來源是銷售收入，創造高銷售收入依靠的是市場能力。在轉型之後，房企在持有資產方面的收入，第一部分是股權出讓，如果有能力可以做輕資產輸出，可以收取諮詢服務費、運營管理費、超額收益費用等等。這背後依靠是管理的能力，今天是向管理要效益。
確實我們已經走入了存量時代，核心要練好內功加強管理，通過数字化的手段助力我們來創造新的價值，謝謝大家。
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