林德良：商業地產如何實現證券化？ | 2022中國房地產数字峰會

黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，為房地產市場的長期發展指明了重要方向。

為了貫徹二十大精神，推動房地產企業交流合作，幫助房地產企業跨越分水嶺，2022年12月15日，由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會数字科技地產分會主辦、鈦媒體承辦的2022中國房地產数字峰會以線上方式正式舉行，峰會從“前沿經驗分享”和“真實產業對接”兩個核心維度，通過話題分享、焦點討論、產業對接等方式，全面復盤房地產發展現狀，探討房地產企業数字化轉型的解決方案。

會上，越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良做主題演講。

作為全球首只投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金，越秀房產基金是典型案例之一。目前越秀房產基金為期內中國香港和新加坡上市房地產投資信託基金中持有內地地產最大規模的REITs，旗下共擁有廣州國際金融中心、VT101維多利廣場、上海越秀大廈等九項優質物業。

如今，越秀房產基金自上市已經走過了17年，林德良希望能夠借企業自身的觀察和經驗，對於未來更多想要實現國內資產證券化的房地產企業有所幫助。

林德良指出，對於境外上市房地產企業而言，存在比較大的政策機遇。A股資本市場容量持續發展。在選擇IPO融資池時，可考慮在A股、H股，近些年也有企業在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。

回顧2022年，整個商業地產經濟整體處於修復狀態，政府頻繁出台經濟刺激政策，對投資側、消費側、出口側都有新的拉動。同時，在美元加息周期下，人民幣逆向操作降息，國內利率年內第三次下調疊加美國加息，美元兌換人民幣匯率走高至2019年以來最高位。此外在整個交易市場，重資產投資謹慎，輕資產擴大規模，包括CMBS/類REITs發行規模有所下降。

這種態勢下，隨着經濟的回暖趨勢顯現，更應該設法結合商業地產去做抓手。

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那麼，特別是在疫情的當下，如何尋找商業地產的第二曲線？首先要看到比如說Z世代引領的消費趨勢變化、企業與科技結合的数字化驅動因素、5G引領的科技創新驅動行業升級、平台經濟和共享經濟帶來的消費方式變革等等，這些都會為商業地產帶來新的經濟機會。

其中，商業地產的第二曲線不再是簡單地對物理空間改造，而是如何進行創新賦能和生態圈的打造，寫字樓3.0需要更健康、更智能、更社群化。酒店公寓的第二曲線，針對存量市場，進行資源整合和產品升級，實現整體酒店資產包進入健康上升周期。

而相比商業地產寫字樓，可以通過產業動能持續驅動，零售業因疫情導致市場增量放緩，消費也變得謹慎。但某些消費品類有了新的發展空間，文體娛等跨業態新物種在迅速擴張，如減壓、露營、環保等元素正引領新的消費動能。為此，零售業的第二曲線不僅要關注商戶，還要關注商戶的客戶，從B端到C端，從數據賦能、會員賦能、科技賦能、資本賦能等多個維度進行經營提升。實際上，越秀零售商業管理也在這方面做了大量布局。

那麼，商業地產如何做資產證券化？

首先，對於境外上市房地產企業而言，存在比較大的政策機遇。在此之前，自2015年11月招商蛇口上市后，A股資本市場已經7年沒有房企股權類融資活動。但到了今年11月，地產政策“三箭齊發”，A股恢復了房企股權類融資，與此同時，公募REITs研究也在推動長租房和不動產等商業地產的試點範圍。2022年人民幣匯率相對於美元貶值幅度較大，相對於美元外其他貨幣的匯率相對穩定，同時這一年境內LPR多次下調，這對於A股企業估值有利好影響。

再來看IPO市場的表現，2022年A股IPO位居全球股市首位，無論在數量還是融資額方面均超過全球其他主要交易所。在中國交易市場，政策鼓勵紅籌回歸和註冊制深入改革，以及中歐互聯互通GDR的有序深化，正為2023年資產證券化注入新活力。預計2023年A股IPO發行有望創新高。

需要指出的是，中歐互聯互通機制進一步提速下，GDR具備的優勢明顯，主要在瑞士和倫敦證券交易所發行，且發行比例靈活、審核流程便捷等，這對於有境外業務資金需求的企業而言，是個非常好的工具。

在這樣的趨勢背景下，A股資本市場容量持續發展。在選擇IPO融資池時，可考慮在A股、H股，近些年也有企業在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。

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